共有名義で地目が山林の不動産は売却ができるか？？

はればれ商店の金本です。ブログをお読みいただき、ありがとうございます。

最近、「実家（田舎）の山林が共有名義になっているんだけど、売却できませんか？」というご相談をいただく機会が増えています。相続で引き継いだはいいものの、どう扱っていいか分からない、というケースが典型です。「山林」と一口に言っても、実は売却できるものと、そうでないものの差はハッキリしています。

売却が期待できる山林とは？

まず、売却が検討できる山林というのは、かなり条件が揃っている必要があります。
例えば、以下のような条件です。

• 街（市街地）からアクセスしやすい
• 車が入れる舗装された道路に面している
• 造成がいらないくらい平坦
• 土砂災害などのリスクが低い

これらに加えて、

• 土地がすごく広い
• 杉やヒノキみたいに、売れる木が植わっている
• 「市街化調整区域」なんかじゃなくて、建物を建てたり他の用途に変えたりできる

これだけ好条件が揃っていれば、買い手が見つかる可能性はあります。

難しい山林の現実

逆に、ご相談の多くは、次のような売却が難しいケースです。

• 所有地まで車で行けない（道がない、狭い）
• そもそも土地の場所がハッキリしない（境界が不明確）
• 調整区域などで、家などを建てられない（用途変更ができない）

こういう山林は、正直なところ買い手を見つけるのが非常に困難です。最近はキャンプブームなんかで「キャンプ用地として売れるんじゃ？」と期待される方もいらっしゃいますが、これは非常にレアなケースです。
運よく売れたとしても、数万円から十数万円、伸びても数十万円くらい、というのが現実的な価格感だったりします。ほとんどの場合、買い手は見つからないのが実情です。

「共有名義」がさらにハードルを上げる

これに「共有状態（複数人で所有している）」という問題が加わると、ハードルはさらにグッと上がります。
「じゃあ、売れないならどうしようもないのか？」というと、そんなことはありません。「売却」ではなく、「手放すこと（登記から自分の名前を外すこと）」をゴールにするなら、いくつか方法はあります。

1. 相続土地国庫帰属制度を利用する
令和５年（2023年）４月27日から実施されている新しい制度です。ただ、これも「山林なら何でもOK」というわけではありません。
今のところ、管理費がかからない、境界がハッキリしているなど、かなり条件が整った山林でないと、なかなか承認されにくいのが現状です。条件が良ければ、検討してみる価値はあるでしょう。

2. 共有持分を放棄、もしくは他の共有者へ贈与する
他の共有者さん（親族など）と関係が良好で、理解を得られるなら、これが一番スムーズかもしれません。
「私の持分、いらないからあげるよ（放棄するよ）」という形です。ただし、これは他の共有者さんに知られずに進めることはできませんし、登記手続きには協力が必須です。
逆に言えば、協力さえ得られれば、かかる費用は登記費用くらいで手放すことができます。

3. 山林の引取サービスを使う
これは、専門業者が有料で山林を引き取る仕組みです。売るのが難しい山林を、次の世代に負の資産として残したくない、という方が利用されています。
引取料はケースバイケースで、50万円前後（登記費用込み）から、場合によっては100万、200万円以上かかることもあります。

ただし、残念ながら、中には悪質な業者もいます。
「タダ同然で引き取りますよ」と言っておきながら、後から高額な伐採費用や境界確定費用を請求してくるケースです。
先に高額な費用を請求されたり、契約を急がされたりした場合は、一度立ち止まって、本当に信頼できる相手か検討し直すことを強くおすすめします。

結論：売却は難しくても、解決の道はある

共有名義の山林を「売却」するのは、極めて難しいのが現実です。ですが、共有持分の問題を解決する道筋は立てられます。
「次の代にこの問題を残したくない」
「自分の代でスッキリ整理しておきたい」
そういう方が、相談に来られることが多いです。はればれ商店では、他の共有者さんの同意が取れていなくても、ご自身の「共有持分」のままで山林の引取が可能です。
「うちの場合はどうなんだろう？」と思ったら、まずはお気軽にご連絡ください。もちろん、ご相談だけでも大歓迎です。皆さんのお困りの山林の共有持分の問題解決に、少しでもお役立てできればと思っています。