共有名義を解消する5つの方法｜費用やケース別の詳細を紹介

こんにちは、はればれ商店の金本です。当ページにアクセスいただき、ありがとうございます。

「共有名義を解消して、共有問題から解放されたい」というご相談をいただくことが多くあります。共有状態のままだと、相続で次の世代に引き継がせてしまう不安がつきまとったり、利用や管理、売却などが自由に売却できなかったりするなど、なにかとネガティブな要素がつきまとうものです。

「このまま共有にしておいて、本当に大丈夫だろうか」

もしそう感じておられるなら、早めに動くのが正解かもしれません。共有名義は、時間が経つほどお互いの相続により共有者が増えるなど権利関係が複雑になり、解決への道のりが複雑になってしまうことが多いからです。すでに相続により共有者が増えている場合はなおさらです。

そこで今回は、共有名義を解消する方法について、共有持分買取業者の視点からお伝えさせていただきます。皆さんの共有名義の解消の一助になればと思います。

共有名義を解消する方法は5つ

共有名義を解消する方法は、大きくわけて５つです。順に解説していきます。

1．自分の持分を手放す方法

一つ目は自分の持分を手放す方法です。その方法は、売却、贈与、放棄の３つあります。

(1)売却
自分の所有している持分を、他の共有者もしくは第三者へ売却するのですが、自分の持分を他の共有者へ売却することで100％の所有権となるばあいは、第三者へ売却するよりも他の共有者へ売却する方が高く売却できる傾向にあります。他の共有者との関わりを避けたいなどの事情がある場合は、第三者へ売却されるケースも多くみられます。

(2)贈与
お金のやり取りなしで、持分を相手にあげる方法です。親子や夫婦間では「家族なんだからお金はいらないよ」となることが多いため、この方法がよく検討されます。ただし、ここで注意が必要です。「タダでもらう」ということは、そこに「贈与税」が発生する可能性があります。「お金は動かないけれど、税金は発生するかもしれない」。この点はしっかりとシミュレーションしておく必要があります。

(3)放棄
持分の放棄が認められると、他の共有者へ所有権の移転されます。「放棄」と聞くと、自分の意思だけで簡単に手放せるように思えますが、実際に名義を変える（登記する）には、相手の方と協力して手続きをしなければなりません。

2．他の共有者から持分を取得する方法

１の自分の持ち分を手放す方法と逆のパターンです。同様に購入（買取）、贈与、放棄の3種類があります。

共有者から持分を買い取る（購入）通常の不動産取引と同じで、きちんとお金が動くため、後々のトラブルになりにくいのが特徴です。他の共有者が他人同士の場合でも、親族間の場合でもしっかりと清算したい場合に選ばれます。

贈与や放棄については、前述の通りです。

3．他の共有者と一緒に売却する方法

全員で不動産を売却して、得た現金を持分割合で分ける方法です。ただし、この方法は共有者全員の同意が必要で一人でも売却に反対する共有者がいる場合は実現することができません。

4．現物不動産を物理的に持分割合にて分割する方法

平等に分割できる土地であればよいのですが、土地の上に建物があると、現物不動産の分割はいっきに難しくなります。
分割対象の土地が、更地であったり、更地にできる土地の場合は、隣接地すべての境界確定をおこなって、分筆することで物理的に分けることができます。物理的に分けることによって、それぞれの土地がそれぞれの単独所有となり、共有状態が解消されます。

5．共有物分割訴訟を提起する方法

最後の手段です。
共有者とどうしても協議が調わない場合は共有物分割訴訟をおこなうと、裁判所が共有物の分割方法を指定してくれます。
分割方法の基本パターンは現物分割（土地を物理的に分ける）、代金分割（土地建物を売却し、売却代金を持分割合で分ける方法で不動産の場合最も採用されやすい）代償分割（1人が他の共有者の持分を買取、代金を支払う方法で、共有者のひとりが不動産を引取たいときに使います）

話し合いが難しいなら「自分の持分だけ売る」という選択も

当社にご相談される多くの方々は、すでに上記の1～３ないしは4の方法で共有状態の解消にチャレンジをしたにもかかわらず、解消が叶わなかったケースがほとんどです。

ただ、上記５の「共有物分割請求訴訟」をご自身でされるケースは少ないように感じています。近親者に対して訴訟を起こすのに抵抗があるのは当然のことだと思います。

「自分ではこれ以上の打ち手がない」

もしそう思われたなら、無理に相手と交渉しようとせず、「自分の持分だけを第三者に売る」という方法も一つの手です。これは、ご自身の持分を私たちのような専門業者に売却して、共有状態を解消方法です。

他の共有者の同意が必要ないので、ご自身の判断だけで関係を整理することができます。
「粘り強く話し合う」のか、「自分の分だけでも手放してすっきりする」のか。お客様にとって負担のない方法を選ぶことが大切です。

おわりに

共有名義の問題は、それぞれの事情によって解決策が変わってきます。もし自分たちだけで進めるのが難しいと感じたり、少し専門家の意見を聞いてみたいと思われたら、いつでもお電話ください。現状を整理するだけでも、気持ちが少し楽になるかもしれません。お気軽にご連絡ください。