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公開日:2023年10月29日

他の共有者に共有持分を売却されるとどうなる?起こるトラブル例とは

何かとトラブルが起きやすい共有持分ですが、その中でも共有者が勝手に売却していたケースは面倒なトラブルに発展しがちです。

自身の共有持分のみを売却するのは法律上問題ありませんが、ほかの共有者はどうなるのでしょうか。

他の共有者が勝手に共有持分を売却した際に発生しやすいトラブル例や、対処法を紹介します。

共有持分を勝手に売却されるとどうなる?

そもそも、共有持分を勝手に売却されるとどうなるでしょうか。

他人と共有状態になる

結論として、他の共有者が売却した相手との共有状態になります。

たとえば親族関係にあったAさんとBさんがいて、Bさんが仲介業者などを通して他人であるXさんに売却すると「AさんとXさん」が共有者になります。

つまり、親族関係ではない第三者が該当不動産の一部権利を有することとなり、不動産の管理などをめぐって意見が対立してしまう…といったケースに発展するケースもあるでしょう。

自身の持分のみの売却は勝手にできる

そもそも共有持分は、自身の持分のみなら勝手に売却することは可能です。

所有者は、法令の範囲内で所有物を自由に使用し、収益し、又は処分することができる

第44課 物権―所有権その1

不動産全体を売却するには共有者全員の賛成が必要ですが、共有持分のみの売却はその持分の所有権者のみの判断で売却や処分ができます。

ですので知らぬ間に共有持分が売却されていたとしても、それ自体に違法性はありません。またそれによって不動産全体が売却されるわけでもありませんので、今すぐに面倒な問題が発生するわけでもないのです。

とはいえ、共有者が変わることでトラブルが発生するケースは多く、そのトラブル例を見ていきましょう。

共有持分を売却されることで起こるトラブル例

共有持分を売却されることで起こる主なトラブル例は、以下の5点です。

  • 賃料の支払いを求められる
  • 購入者が敷地内を出入りする
  • 購入者と税金を共同負担する
  • 購入者に持分の売却を要求される
  • 購入者に共有物分割請求を起こされる

賃料の支払いを求められる

共有者のなかで、共有不動産に居住している人と、居住していない人がいる状況では、居住していない人は賃料の請求が可能です。

たとえばAさんと新たにXさんが共有者になる場合、不動産に居住していないXさんは、居住するAさんに共有持分に合わせた賃料を請求できます。

仮にAさんとXさんの持分比率が1:1で、不動産の家賃相場が10万円なら、XさんはAさんに5万円の請求ができます。

ケースとしては少ないかもしれませんが、居住していない共有者が家賃を請求できることは覚えておいた方が良いです。

購入者が敷地内を出入りする

共有持分の保有者は、敷地内を出入りする権利があります。

そのため他人が自身の敷地内に来ることは、容易に考えられるでしょう。嫌がらせを受けることは考えにくいですが、他人と不動産を共有する上でストレスにつながりやすい点です。

購入者と税金を共同負担する

不動産関連の税金は持分保有者で負担します。

そのためお金周りを他人と共有する必要があり、たとえば購入者が税金の支払いをしなかった場合、共有者である他の方に督促状や場合によっては延滞税の支払いが必要となります。

ですので税金の支払い面などをきっちりと話し合う必要があり、負担とストレスが溜まる原因になるかもしれません。

購入者に持分の売却を要求される

購入者が投資家や不動産業者の場合、持分の売却について話を持ちかけられるでしょう。

やはり共有持分の不動産は、管理や処分が面倒な点から価格が落ちてしまう傾向があります。そのため持分を全てまとめることで、管理や処分がしやすい不動産にすることが狙いです。

もちろん売却する必要性はありませんが、悪質な業者の場合は執拗に話を持ちかけてくる場合もあります。

購入者に共有物分割請求を起こされる

購入者に、共有物分割請求を起こされる可能性があります。

そもそも共有物分割請求とは、共有物分割の方法のうち、裁判所を通じて共有状態の解消を行う訴訟です。

基本的には競売によって現金を分割する形が一般的で、不動産を手放すことにつながる可能性があります。この共有物分割請求が行われそうになった際は、基本的に専門家に相談して、自身にあった最適な解決策を選択することが大切です。

共有持分を勝手に売却された場合の対処法

ここからは、共有持分を勝手に売却された場合の対処法を3つ紹介します。

  • 自身の持分を売却する
  • 売却された持分を買い戻す
  • 共有物分割請求で共有状態を解消

自身の持分を売却する

該当不動産が特別必要なければ、売却するのも1つの手段です。

共有者に賃料の請求をされたり、共有者と管理方法で意見がまとまらないなど、何かとトラブルの種になりやすいです。

そのため、自身も同様に共有持分を売却して精算するのも良いでしょう。

なお売却の際は共有持分の取扱いを熟知した業者がおすすめです。弊社も共有持分の問題解決に注力をしており、お悩みの際はぜひお気軽にご連絡ください。

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売却された持分を買い戻す

売却された持分を、自身で買い戻す手段もあります。

この場合持分をすべて保有できる可能性があるので、不動産の管理や売却など今後自身で決定できるようになるメリットもあります。

ただまとまった資金が必要である点と、相場以上の金額を提示される可能性があるので慎重に進める必要があると言えるでしょう。

とはいえ、どうしても不動産を手放したく無い場合は買い戻す手段も検討しておくべきです。

共有物分割請求で共有状態を解消

共有物分割請求は、共有者なら誰でも行うことができます。

やはり共有状態は面倒なトラブルが多いので、早めに解消することが望ましいと言えるでしょう。特に他人と共有する状態ならなおさらです。

ただ相手と話がうまく進まず、裁判など手続きが複雑になることも頭に入れておく必要はあります。とはいえ、1つの手段として把握しておくべきでしょう。

共有持分を売却されることに関するよくある疑問

最後に、よくある疑問をまとめます。

  • 共有持分を勝手に売却するのは罪にならない?
  • 共有持分を売却するのに同意は必要ない?
  • 共有状態は早めに解消しておくほうが良い?
  • 赤の他人と共有状態を続けるのはまずい?
  • 共有持分はどんな人に売却されている?

共有持分を勝手に売却するのは罪にならない?

罪にはなりません。

冒頭でも説明しましたが、自身の持分を売却することは自由で、何も問題ありません。

ですので相手側が勝手に売却していても、責めることはできません。

共有持分を売却するのに同意は必要ない?

同意も必要ありません。

所有者は、法令の範囲内で所有物を自由に使用し、収益し、又は処分することができる

第44課 物権―所有権その1

上記のとおりで、使用・売却・処分それぞれが自由であり、同意等を得る必要はありません。ただ売却をするならその方向性を相手に伝えておくことで、後に相手と色々連絡を取らずに済む可能性もあるので、伝えておくと良いでしょう。

共有状態は早めに解消しておくほうが良い?

共有状態は何かとトラブルが発生しやすいため、早めに解消しておくと良いでしょう。

特に相続などで子や孫に共有状態が引き継がれると、より関係性が複雑になり迷惑がかかる可能性もあります。

もし共有者が勝手に持分を売却したのなら、1つの機会と捉えて共有状態の解消に取り組んだほうが良いでしょう。

赤の他人と共有状態を続けるのはまずい?

まずくはありませんが、面倒事は増えやすいでしょう。

たとえば相手側が不動産の管理形態を変えたいと思っていたりする場合、それについて話し合う必要が出てきます。

他人とそういった議論を交わすのはストレスになる可能性がありますし、精神衛生上よくないと言えるでしょう。

ですので、売却するか買い戻しをするかなどで共有状態の解消に動くことが賢明です。

まとめ

不動産の共有状態は、管理等でトラブルが発生しやすい特徴を持っています。特に他人が共有者になった時は、下記のトラブル例が考えられます。

  • 賃料の支払いを求められる
  • 購入者が敷地内を出入りする
  • 購入者と税金を共同負担する
  • 購入者に持分の売却を要求される
  • 購入者に共有物分割請求を起こされる

勝手に売却されてしまったとしても、その事実は変わりません。共有状態の解消に動くことが基本的には良いですので、その方向性で動くべきでしょう。

その上で売却等をお考えの場合は、お気軽にお問い合わせください。

弊社は共有持分不動産の問題解決に注力しております、持ち主様にとって最適な状況になるよう取り組んでおりますので、ぜひお気軽にお声がけください。

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