共有名義不動産を賃貸するには？知らないとまずい必須知識も解説

共有名義不動産を、賃貸物件として活用したいと思う方は多いでしょう。

しかし共有名義の不動産は、1人の判断だけでは賃貸物件として扱うことは基本的にできません。

また家賃収入や維持費など、金銭が発生する側面からトラブルにつながるケースもいくつかあります。

この記事では、共有名義不動産を賃貸として利用するための基本情報からトラブル事例および注意点を紹介します。

共有名義不動産を賃貸物件として利用するには？

まず、共有名義不動産を賃貸物件として利用するための要件を確認しましょう。

賃貸物件として活用するための要件

共有不動産を賃貸として活用すること自体は可能です。しかし共有不動産の管理については、下記の分類があります。

• 保存行為→部屋の修繕など
• 管理行為→部屋を貸したりする
• 変更行為→物件を売却するなど

上記の行為に対して、必要な持分割合は下記のとおりです。

• 保存行為→誰でも可能
• 管理行為→過半数の同意が必要
• 変更行為→すべての同意が必要

この中で賃貸は、「管理行為」に当てはまる場合もあれば、「変更行為」に当たる場合もあります。

ケースバイケースですが、一般的には変更行為に当てはまることがほとんどです。そのため賃貸物件として活用したい場合は、共有者全員の同意が必要となります。

しかし3年以内だけ賃貸として活用するなら「短期賃貸借」契約となり、管理行為として過半数の同意でも賃貸物件として活用できる場合もあります。

»参考：Wikibooks「民法第602条」

共有者に反対された場合

共有者に反対された場合、基本的には賃貸物件として活用はできません。

そもそも賃貸物件として活用するということは、共有者が該当不動産を自由に使えないことを意味しますので、この点は仕方ないと言うしかありません。

それでも強引に賃貸物件として扱うことは、トラブルに発展する可能性が極めて高いため避けるべきです。

どうしても賃貸物件として使用したい場合は、賃貸として活用するメリットなどを共有者に説明して、合意をもらうしか方法はありません。

共有不動産を賃貸した際のトラブル例

ここからは、共有不動産を賃貸物件として活用した際に、共有者間で起こるトラブル例を紹介します。

• 家賃収入が分配されない
• 維持管理費を適切に負担してくれない
• 特定の部屋を共有者が無償で使用する

家賃収入が分配されない

基本的に、家賃収入は共有者の代表の方に振り込まれます。

そのため代表の方が家賃収入を独り占めしてしまい、適切に分配されないことでトラブルに発展するといった例です。

こちらについては、各共有者は不当利得の返還を請求できる権利がありますので、事実が発覚した時点で話をきちんと持ちかけましょう。

また、使っていない不動産を勝手に賃貸物件として利用し、1人だけで家賃収入を独り占めするといった事例もあるでしょう。

不当利得の請求の時効は最大10年のため、最大10年前までなら遡って請求することができます。

維持管理費を適切に負担してくれない

賃貸物件の管理では維持管理費が発生します。維持管理費については、持分割合に応じて負担することが一般的です。

しかし管理費は負担せず、家賃収入だけを享受しようとする共有者もいるでしょう。

その場合は支払いを請求し、それでも応じない場合は裁判によって判決をとることも可能です。

ただ裁判等に発展するとさまざまな手続きがが発生しますので、面倒に思う人は基本的には話し合いで解決することをおすすめします。

特定の部屋を共有者が無償で使用する

マンション一棟を共有で所有している場合、特定の一室を共有者が同意なしに無償で使用している場合もあります。

同意しているなら問題ありませんが、基本的には家賃を支払う必要があるためトラブルの原因となります。

なお本来なら家賃収入が発生する機会を阻害しているため、不当利得の返還を請求できる権利があります。

ですので共有者同士で話し合いを行い、仮に住み続けるとしても家賃を払うか、マンションの管理を担ってもらうなどして合意が取れた状況にすることが望ましいでしょう。

共有不動産を賃貸する際の注意点

最後に、共有不動産を賃貸する際の注意点を以下の観点から紹介します。

• 家賃収入は持分割合に応じて分配
• 共有者間で契約書を作成しておく
• 収入が発生すれば確定申告が必要となる
• 共有者間でトラブルになった場合は共有解消も検討する

家賃収入は持分割合に応じて分配

家賃収入は、持分割合に応じて分配します。

たとえば2人の共有者で共有持分を7:3で所有しており、家賃収入が10万円であれば7万円と3万円で分配します。

共有者間で契約書を作成しておく

賃貸物件として活用するなら、事前に共有者間で契約書を作成しておきましょう。

具体的には家賃収入の分配割合や振り込み日、管理維持費の負担割合など決めておかないと後にトラブルになりそうな部分です。

契約書で言及しておけば、無駄な議論をする必要もなくなりストレスを抱えずにすむでしょう。

収入が発生すれば確定申告が必要となる

家賃収入は「不動産所得」として扱われるため、税金の支払いが必要となります。

そのため確定申告を行う必要があり、忘れずに実施しましょう。なお確定申告は共有者それぞれで実施する必要があるため代表者が行うものではありません。

共有者間でトラブルになった場合揉めた際は共有解消も検討する

賃貸として活用を始めたのは良いものの、共有者間でトラブルが発生してどうしようもない場合は、共有関係の解消も検討に入れてみましょう。

なお共有関係の解消方法は、主に以下があります。

• 不動産全体の売却
• 相手の持分を買い取る
• 自身の持分のみを売却

この中で「自身の持分のみを売却」は共有者の同意も必要ないため、実行自体はいつでも可能です。

共有関係の詳細については別の記事でもまとめておりますので、ぜひ参考にしてください。

まとめ

共有名義不動産は、その管理・扱い方法で意見が分かれると話し合いが長引く傾向があります。

特に売却や賃貸としての活用は共有者全員の同意が必要なケースがほとんどで、思ったように不動産を扱えない可能性も高いでしょう。

そのため、話し合いを行ってもどうしても決着が付かない場合は自身の持分の売却も1つの視野に検討に入れてみるのも1つの手段です。

なお弊社は共有持分の取り扱いに熟知しており、共有持分に関する問題解決に取り組んでおります。売却等も考える上で、どれくらいで売却できるか気になる場合は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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