借地権付き建物が売れない理由とは？共有名義含めた事例別で解説！

借地権付き建物は、権利関係の複雑さから「売れにくい」というイメージがありますよね。

では、なぜ売れないと言われているのか、その理由についてこの記事では詳しく解説します。

自分の借地権付き建物がどういった理由で売れないかを把握することで、取るべき対処法が明確になるでしょう。ぜひ参考にしてください。

借地権付きの建物は売れない？その理由とは

借地権付き建物が売れない、売れにくいと言われる理由は、主に下記3点です。

• 建物管理に地主の許可が必要となる
• 定期借地権付きなら永住できない
• 共有名義の場合、さらに権利関係が複雑である

建物管理に地主の許可が必要

そもそも借地権付き建物は、「建物と借地権」をセットで保有しています。

そのため売却を行う場合は、建物と借地権を一緒に売却することになるため地主に許可を得て、さらに承諾料を支払う必要があります。また売却以外にも、建物の改築を行う際にも許可が必要となる場合も。

そういった背景もあり、「借地権付き建物は複雑」というイメージが定着して売れにくさが増していると言えるでしょう。

なお補足ですが、借地権付き建物の権利形態は下記2つに分かれます。

• 地上権：他人の土地を使う権利。地主の許可なく売却したり増改築できる。
• 貸借権：他人から土地を借り、自己所有の建物を建てる権利。売却や増改築はできるが、地主の許可が必要なことも。

いまお話ししたのは「貸借権」の権利形態であることが前提です。どのような権利形態になっているかも、まずは確認することをおすすめします。

定期借地権付きなら永住できない

借地権付き建物の中でも「定期借地権付きの建物」は有名な存在だと言えるでしょう。

定期借地権付き建物とはつまり、契約期間満了の時期がくると更新ができない土地に建っている建物になります。区分マンションなどにも見られる、一定期間しか居住できない建物です。

つまり永住できない背景から買い手が見つからず、結果として売れない状態に陥ります。

なお新築時の契約期間は50年以上であることが多いですが、仮に40年居住した後に売却を考える場合、新しい買い手はその不動産を10年しか保有できません。

その状態で購入意思を持つ方は一般的に少ないと言えるでしょう。ですので定期借地権付き建物の売却を考えている方は、なるべく早く行動することをおすすめします。時間と共に資産価値が減少する傾向にあるためです。

共有名義の場合、さらにで権利関係が複雑である

借地権付き建物を共有名義で購入している場合も、売れにくいと言えます。

というのも、ただでさえ権利関係が複雑に見える借地権付き建物に加え、共有名義という条件が加わると買い手の候補がかなり絞り込まれるためです。

なお共有名義不動産の売却は2パターンあります。

1つ目は共有者全員の同意の元、1つの借地権付き建物として売却する方法です。この場合は一般的な借地権付き建物を売却する行為と変わりないため、需要は一定あるでしょう。

2つ目は自身の共有持分のみを売却する方法です。共有不動産全体を売却する場合は共有者が全員同意しないと売却はできませんが、自身の持分のみなら各共有者の判断で売却ができます。しかし共有持分のみを購入する相手は絞り込まれるため、共有持分の専門業者に依頼して購入相手を見つける必要があります。

なお弊社は共有持分の取り扱いについて熟知しており、様々な問題解決に注力しております。法律関係含め複雑な条件下だと、適切な対応が何であるか判断することも困難でしょう。弊社ではそういった部分も含め相談を承っておりますので、まずはぜひお気軽にご相談ください。

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借地権付き建物のメリット・デメリット

ここからは、借地権付き建物のメリットとデメリットを改めて確認してみましょう。

借地権付き建物のメリット

メリットは下記2点です。

• 購入価格が割安である
• 固定資産税の負担がない

購入価格が割安である

特に定期借地権付き建物は、一定の期間しか居住できないという側面から相場よりも安い金額設定となっています。

そのため購入者側からするとメリットと言えるでしょう。ただ一方で、売却側からすると残存期間が短くなるほど資産価値としては低くなるため、この点は表裏一体です。

つまり売却を考えている方は、早めに行動を取ったほうが良いと言えます。

土地の固定資産税等の負担がない

土地については地主の方が所有している状態ですので、固定資産税等の負担はありません。この点もメリットの1つと言えるでしょう。

ただ借地権付き建物では地代として毎月のランニングコストが発生することが一般的で、この金額が固定資産税以上になる可能性も否定できません。

事実として固定資産税は発生しませんが、支出額はそれ以上になる場合もあるので、この点は一度確認しておくことをおすすめします。

借地権付き建物のデメリット

デメリットは以下の3点です。

• 担保評価は低い
• 売却の際も地主の許可が必要となる
• 定期借地権付きの場合は永住できない

担保評価は低い

そもそも不動産は「建物+土地」のセットで評価される傾向にあります。しかし借地権付き建物の場合は建物しか保有できませんので、住宅ローンを組む際に審査が通らないリスクがあります。

そして建物の価値は築年数によって下がっていくため、借地権付き建物を長年保有して売却する際に、次の買い手が、建物の市場価値が低い背景から審査に通らずローンを組めない、結果として購入につながらないといったパターンも考えられるでしょう。

つまり売却額を下げる必要が出てきてしまい、売却側にとってもしんどい状況となります。

売却の際も地主の許可が必要となる

先ほども述べましたが、売却の際は借地権を譲渡することになるため地主の許可が必要となります。

そのため一般的な不動産と比べると手続きが面倒であり、仮に許可が降りなかった場合は地主の代わりに裁判所に許可をもらう必要が発生します。

なお裁判期間は約6ヶ月〜12ヶ月であり、専門的な知識も必要となる背景から詳しい方に依頼する必要性も出てくるでしょう。

定期借地権付きの場合は永住できない

こちらについても先ほど述べましたが、定期借地権付き建物の場合は居住期間が決まっております。

とはいえ新築物件の場合は50年以上と設定されているケースが多いので心配はいりませんが、売却する際は新たな購入者が短い期間しか居住できない状態となります。

すると需要自体が下がるため、結果として売却額を低くする必要が出てきてしまい取得金額は少なくなる恐れがあります。

定期借地権付き建物の場合は、上記のリスクも把握しておく必要がありますので注意が必要です。

共有名義の借地権付き建物はどう扱うべき？

冒頭で少し触れた「共有名義の借地権付き建物」についてですが、売却を考えている場合は早めの対応をおすすめします。

というのも共有者がいる以上、まずは話し合いを行う必要があり想定以上に時間がかかる傾向があるためです。

まずは「共有者と合わせて1つの不動産として売却する」か、「自身の共有持分のみを売却するのか」を判断する必要があり、仮に共有持分のみの売却となれば、次に専門業者への依頼が必要です。

共有持分はその性質上、一般的な不動産業者では扱ってもらいにくい傾向があります。そのため共有持分の扱いに慣れている専門業者に依頼することが、スムーズな売却につながる手段だと言えます。

なお弊社も共有持分の取り扱いには熟知しております。また法律や税金など複雑な部分で困る場合もあるかと思いますが、弊社では弁護士や税理士など各業界のプロと連携することでより最適な解決方法の提示ができる環境を整えております。

相談は常に承っておりますので、まずは現状の整理も兼ねてお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

借地権付き建物が売れにくいと言われる理由は、主に下記3点が代表例です。

• 建物管理に地主の許可が必要となる
• 定期借地権付きなら永住できない
• 共有名義の場合、さらにで権利関係が複雑である

結局は「複雑そうに見える」ことが売れにくさを構築しているとも言え、その道の専門家によって複雑そうに見える状況を紐どく、そして需要のある方に提供することで売却自体はスムーズに進むと言えます。

その中でも共有名義問題を抱えている場合であれば、ぜひ弊社にご相談ください。共有名義に関する問題解決に取り組んでおりますので、最適解をご提示することが可能です。

曖昧な状況を整理するためにも、ぜひお気軽にまずはお問い合わせください。

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