共有名義農地を単独名義にする方法とは？売却や相続の注意点も紹介！

共有名義の農地について、単独名義にして所有状態を整理したい方は多いでしょう。

この記事では共有名義農地に関する、単独名義にする方法や売却、相続に関する事柄を詳しく解説します。

共有名義農地について

そもそも農地（田や畑）の取り扱いについて、自由に譲渡などができるわけではなく一定の規制がされています。

たとえば売買や贈与などを実施するためには、場合によっては農地法による許可（届出）を得ることが必要です。

そのため共有名義農地を単独名義にするために売買や贈与を行いたい場合、農業委員会から許可を得るフローが発生します。

共有名義農地を単独名義にする方法

共有名義農地を単独名義にするには、該当の農地が市街化区域にある場合と市街化調整区域にある場合で対応が変わりますので、それぞれ説明します。

市街化区域にある場合

市街化区域にある場合で農地を転用する目的であれば、共有名義農地を単独名義に変える際の処分行為に農地法の許可は必要ありません。届出だけでOKです。

というのも市街化区域は市街化を促進している地域であり、上記の活動は積極的に行ってもらって構わないという考えがあるためです。

ただ注意点があり、農地として活用を行う場合は許可が必要となります。

そもそも農地法とは、農地の権利移動や転用の制限、利用関係の調整、遊休農地に関する措置などを定めた法律で、農地のままで売却する場合、農地を売る相手は農家の人に限るという制限を付けているのです。

その背景から使用用途によっても対応が変わります。

市街化調整区域にある場合

市街化調整区域は、市街化が進まないよう農地および自然を保護することを重要視している地域です。

そのため農地を転用および処分（売買や贈与）をするには、農地法の許可が必要となります。

では許可が出ない場合についてですが、持分放棄により単独名義にする方法もあります。たとえば2人で共有している際、1人が放棄することでもう1人が結果的に単独名義所有することになる形です。

ただ上記の行為は贈与とみなされるので、贈与税発生の可能性もあります。この点は把握しておきましょう。

共有名義農地の売却・相続に関する注意点

共有名義農地の売却と相続に関する注意点を紹介します。

共有名義農地の売却

共有名義農地の売却は、主に以下の流れで進みます。

• 売却方法の決定
• 買取相手を見つける
• 農地法の許可を得る

上記の中で「売却方法の決定」とは、共有者全員で1つの農地として売却するか、自身の持分のみを売却するかを決定することを意味します。

また農地法の許可については、冒頭でお話しした「市街化区域にある場合」か「市街化調整区域にある場合」で対応が分かれますので、まずは自身が所有する農地がどちらの区域にあるか確認しておきましょう。

なお区域詳細については、役所の都市計画課で「都市計画地図」で確認することが可能です。

また買取相手を見つける場合は、共有持分の専門業者に依頼することをおすすめします。

共有名義に関する不動産は一般的な不動産業者では取り扱ってもらえない傾向があるため買取相手が見つからない場合は往々にしてあるでしょう。その一方で共有名義の不動産を専門に扱う業者については、そのあたりで心配を抱える必要がありません。

なお弊社も共有名義不動産の取り扱いを熟知しており、複雑な法律や税金周りの問題も弁護士や税理士など各業界のプロと連携することで問題解決に注力しております。ご相談は常に承っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

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共有名義農地の相続

共有名義農地の相続では、後に売却することも考えた際に1人に名義を集約させておくことも1つの方法です。

全員で相続した場合、各相続者で新たな相続が発生したりなどで関係者が増え、話し合い自体が困難になる恐れもありますので。

その際は相続放棄を行い、特定の名義人に集約させる方法を取ることがあります。相続放棄であれば農地法の許可はいらず、後の管理なども比較的スムーズに行えるでしょう。

まとめ

共有名義農地の売却や贈与は、区域によって農地法の許可が必要となります。

そのため居住用の共有名義不動産とは、取り扱いが異なることが特徴と言えるでしょう。

なお弊社では共有名義不動産の取り扱いを熟知しており、複雑な法律や税金周りの問題も弁護士や税理士など各業界のプロと連携することで問題解決に注力しております。

売却に関する相談や今後の土地活用に関する相談については常に承っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

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